அங்கீகாரமற்ற மனை விற்பனை, மறு விற்பனை:அரசு சுற்றறிக்கைக்காக காத்திருக்கும் பத்திரப் பதிவு அலுவலகங்கள்

விளைநிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்ற தடை விதித்து அரசாணை பிறப்பிக்கப்பட்டாலும், அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப்பிரிவுகள் விற்பனை மற்றும் மறு விற்பனை பதிவுகள் தொடர்பாக, உயர் நீதிமன்றத்தின் இறுதி உத்தரவு மற்றும் அரசின் சுற்றறிக்கைக்காக பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்கள் காத்திருக்கின்றன.

‘விவசாய நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றவோ, அங்கீகாரம் இல்லாத நிலம், கட்டிடங்களைப் பத்திரப்பதிவு செய்யவோ அனுமதிக்கக் கூடாது’ என உயர் நீதிமன்றத்தில் சென்னையைச் சேர்ந்த வழக்கறிஞர் யானை ராஜேந்திரன் மனு தாக்கல் செய்தார். இந்த மனுவை விசாரித்த தலைமை நீதிபதி அடங்கிய முதல் அமர்வு, விவசாய நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றவும், அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப்பிரிவுகள், கட்டிடங்களைப் பத்திரப்பதிவு செய்யவும் தடை விதித்து உத்தரவிட்டது.

இந்த உத்தரவை மாற்றக் கோரி ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர் சங்கம் சார்பில் மனு தாக்கல் செய்யப்பட்டது. இதை ஏற்காத நீதிபதிகள், அரசு இதுதொடர்பாக அரசு கொள்கை வகுக்க வேண்டும் என தெரிவித்தனர். அப்போது, அரசிதழில் வெளியிடப்பட்ட சட்டத்திருத்த நகலை அரசு வழக்கறிஞர் எம்.கே.சுப்பிரமணியன் தாக்கல் செய்தார்.

உள்ளாட்சி அமைப்புகள், அறநிலை யத் துறை, வக்பு வாரியம் ஆகியவற் றின் நிலங்கள், அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப்பிரிவுகளின் ஆவணங்களைப் பதிவு செய்வது தடை செய்யப் பட்டுள்ளதாக அதில் குறிப்பிடப்பட்டிருந் தது. இந்த சட்டத்திருத்தம் அக்டோபர் 20-ம் தேதி முதல் அமலுக்கு வருவதாக அரசாணை பிறப்பிக்கப்பட்டிருந்தது.

இதையடுத்து, ‘விளைநிலங்களை விளைநிலங்களாகவே பயன்படுத்து வதாக உத்தரவாதம் அளித்து பதிவு செய்தால் தடங்கல் இல்லை. இதற்கு நிலங்களை வகைப்படுத்த வேண்டும். அதுபற்றிய பட்டியலைத் தாக்கல் செய்த பிறகு, உத்தரவு தொடர்பாக பரிசீலிக்கப்படும்’ என தெரிவித்த உயர் நீதிமன்ற அமர்வு, விசாரணையை நவம்பர் 16-ம் தேதிக்குத் தள்ளிவைத்துள்ளது.

விசாரணை தள்ளிவைக்கப்பட்டுள்ள நிலையில், எந்த நிலத்தைப் பதிவு செய்வது, எதைப் பதிவு செய்யக் கூடாது என்பதில் பெரும் குழப்பம் நிலவுகிறது. தற்போது தமிழக அரசு வெளியிட்டுள்ள அரசாணைப்படி, விளைநிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்ற முடியாது. இருப்பினும், அங்கீகாரமற்ற மனைகளைப் பதிவு செய்யலாமா என்று தெளிவாக கூறப்படவில்லை.

ஏற்கெனவே, நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்வு, ரியல் எஸ்டேட் மந்தநிலை காரணமாக பத்திரப்பதிவுகளின் எண்ணிக்கை குறைந்துவிட்டது.

இந்நிலையில், இந்த தடையால் பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் நிலப்பதிவு குறைந்துவிட்டதாக கூறப் படுகிறது.

சிக்கலில் தவிப்பு

மேலும், சிறிய அளவில் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்பவர்கள், நிலம் அங்கீகாரம் பெற்றதா என்று தெரியாமலேயே இவர்களிடம் இருந்து மாத தவணைக்கு நிலத்தை வாங்கியவர்கள் ஆகியோர் இத்தடையால் மிகவும் பாதிக்கப்பட்டுள்ளனர். தற்போது அங்கீகாரம் பெறாத நிலத்தை வாங்கி, அதை மீண்டும் விற்கவும் முடியாமல், வீடு கட்டவும் முடியாமல் பலர் சிக்கலில் தவிக்கின்றனர்.

இதுதொடர்பாக, தமிழ்நாடு வீடு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு கட்டுவோர் சங்கங்களின் கூட்டமைப்பு மாநில தலைவர் டி.மணிசங்கர் கூறியதாவது:

கேரளாவில் விளைநிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றக்கூடாது என தடைச் சட்டம் உள்ளது. அதன் அடிப்படையில்தான் தற்போது இந்த வழக்கு தொடரப்பட்டுள்ளது. விளைநிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றுவதில் எங்களுக்கும் உடன்பாடு இல்லை.

1991-ம் ஆண்டுக்கு முன்பு அங்கீ காரம் பெறாத மனைகளுக்கு, அந்த ஆண்டு அரசு வெளியிட்ட ஒரு அரசாணை அடிப்படையில், அங்கீகாரம் வழங்கப் பட்டுவிட்டது. ஆனால், 1991-க்குப் பிறகு, நில உரிமையாளர்கள் பலரும் தங்கள் விவசாய நிலங்களில் 3 ஆண்டுகளுக்கு விவசாயம் செய்யாமல் விட்டுவிட்டு, அதன்பின் வருவாய்த் துறை சான்று பெற்று, அதற்கு உள்ளாட்சி நிர்வாகத்தில் அனுமதி பெற்று மனைப்பிரிவுகளாக மாற்றி விற்றனர்.

இதைத் தொடர்ந்துதான், 2008-ல் பதிவுச்சட்டத்தில் திருத்தம் செய்யப் பட்டது. அதை அமல்படுத்தும் காலத்தை யும் அப்போதே நிர்ணயித்திருந்தால், இப்பிரச்சினை முடிவுக்கு வந்திருக்கும். ஆனால், காலத்தை இப்போது நிர்ணயித்துள்ளனர். தற்போதைய சூழலில், அங்கீகாரம் பெற்ற மனைகளை மட்டுமே அதற்கான ஆவணங்களைக் காட்டிப் பதிவு செய்ய முடியும். அங்கீகாரம் அல்லாத மனைகளாக இருந்து, அதில் கட்டிட அனுமதி பெற்றிருந்தால்கூட விற்க முடியாது.

இந்நிலையில், பதிவுத்துறை தலைவர் அலுவலகத்தில் இருந்து சார்பதிவாளர்களுக்கும் எந்த வழிகாட்டு தலும் அளிக்கப்படவில்லை. இதனால், அவர்களும் குழப்பத்தில் உள்ளனர். இந்த குழப்பங்களுக்கு, முடிவு வரவேண் டுமானால், அங்கீகாரமற்ற மனைப்பிரிவு களை வரன்முறைப்படுத்த, குஜராத் போல ‘சமாதான்’ திட்டத்தைச் செயல் படுத்தலாம். இதன்மூலம் அரசுக்கும் வரு வாய் கிடைக்கும். தெளிவான வழிகாட்டு தல்களை அரசு வெளியிட வேண்டும்.

இவ்வாறு அவர் தெரிவித்தார்.

இதுதொடர்பாக பதிவுத்துறை அதிகாரி ஒருவரிடம் கேட்டபோது, ‘‘விளைநிலம், மனைப்பிரிவு எதுவாக இருந்தாலும், பதிவுத்துறை தலைவரிடம் இருந்து அதுசம்பந்தமான சுற்றறிக்கை வந்த பிறகுதான் நாங்கள் பதிவு செய்ய முடியும்’’ என்றனர். எனவே, விளைநிலங்கள், வீட்டு மனைகள் தொடர்பான கொள்கை முடிவுகளை அரசு வெளியிட வேண்டிய அவசியம் ஏற்பட்டுள்ளது.

சட்டத் திருத்தம் என்ன சொல்கிறது?

பதிவு சட்டத்திருத்தம் 22 ‘ஏ’ பிரிவில், எந்தெந்த வகை நிலங்களை பதிவுத்துறை அதிகாரிகள் பதிவு செய்யக்கூடாது என்று குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. மாநில அரசு, உள்ளூர் நிர்வாகம், சிஎம்டிஏவுக்கு சொந்தமான நிலங்கள், மத அமைப்புகளுக்கு வழங்கப்பட்ட நிலங்கள், பூமிதானமாக வழங்கப்பட்டவை, வக்பு வாரிய நிலங்கள் ஆகியவற்றை பதிவு செய்யக் கூடாது. ஒருவேளை பதிவு செய்வதாக இருந்தால், அதற்கு நியமிக்கப்பட்ட அதிகாரியின் அனுமதி பெற வேண்டும். 2-வதாக, உரிய அமைப்புகளின் அனுமதியின்றி விளைநிலங்கள் வீட்டு மனைகளாக மாற்றப்பட்டிருந்தால் அவற்றை பதிவு செய்யக் கூடாது. அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப்பிரிவாக இருந்து, ஏற்கெனவே அது விற்பனைக்காக பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தால், மீண்டும் பதிவு செய்வதில் தடையில்லை என்று அதில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

ஆனால், இந்த சட்டத் திருத்தமும் தற்போது நீதிமன்றத்தின் முடிவுக்காக காத்திருக்கிறது. இதுபற்றி பத்திரப்பதிவுத் துறை அதிகாரி ஒருவர் கூறும்போது, ‘‘சட்டப்படி, ஏற்கெனவே விற்கப்பட்ட அங்கீகாரமில்லாத மனைகளை விற்பதில் தடையில்லை. ஆனால், நீதிமன்றம் அனுமதி அளிக்காதவரை அதையும் பதிவு செய்ய இயலாது’’ என்றார்.

பதிவுத்துறை வருவாய் சரிவு

பத்திரப்பதிவுத் துறையில் இந்த நிதியாண்டுக்கான வருவாய் ரூ.10,600 கோடி என இலக்கு நிர்ணயிக்கப்பட்டது. ஆனால், 6 மாதங்களில் தற்போது வரை ரூ.4,184 கோடிக்கு மட்டுமே வருவாய் கிடைத்துள்ளது. மாத சராசரி இலக்கு ரூ.883 கோடி என்ற நிலையில், இம்மாதம் வருவாய் 30 சதவீதம் குறைந்துவிட்டது. ஆனாலும்கூட, இது நிரந்தரமானது அல்ல என்று பதிவுத்துறை வட்டாரங்கள் தெரிவிக்கின்றன.