தகர்கிறதா சொந்த வீடு கனவு?

ஜெ.சரவணன்
saravanan.j@hindutamil.co.in

சொந்த வீட்டின் அருமை வாடகைக்குக் குடியிருப்போருக்கு நன்றாகவே தெரியும். சென்னை போன்ற மாநகரங்களில் வீடு குறித்து தொடர்ந்து பல்வேறு இன்னல்களைச் சந்தித்துவரும் மக்களின் அதிகபட்ச வாழ்க்கை லட்சியம் ‘எப்படியாவது சொந்த வீடு வாங்கிடணும்’ என்பதுதான். ஆனால், சமீப காலமாக இது நிறைவேறாத கனவாகவே மாறிவிடும் நிலை ஏற்பட்டுள்ளது என்றுதான் சொல்ல வேண்டும். காரணம் தொடர்ச்சியாக ரியல் எஸ்டேட் துறை சார்ந்து வெளிவரும் செய்திகள் அனைத்துமே அதன் மாபெரும் வீழ்ச்சியைக் குறிப்பால் உணர்த்துவதாகவே உள்ளன.

பல ஆண்டுகளுக்கு முன் வெளிச்சத்துக்கு வந்த பிஏசிஎல் மோசடி பெரும்பாலானோருக்கு நினைவில் இருக்கும். நிலம் தருவதாகக் கூறி நாடு முழுவதும் மக்களிடமிருந்து நிதித் திரட்டி ஏப்பம் விட்ட நிறுவனம். ஆண்டுகள் கடந்து விட்டன. ஆனால் அதிலிருந்து இன்னமும் மக்கள் மீளவில்லை. இன்னும் யாருக்கும் கட்டிய பணம் திரும்ப கிடைக்கவில்லை. இந்த மோசடியை மிஞ்சும் அளவுக்கு இருக்கிறது சமீபத்தில் அம்பலமான ஆம்ரபாலி ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தின் மோசடி.

வீடு கட்டித் தருவதாகச் சொல்லி கிட்டத்தட்ட 45 ஆயிரம் பேரிடம் பணம் வசூலித்து அந்தப் பணத்தை தனிப்பட்ட கணக்குகளுக்கும் வெளிநாட்டு கணக்குகளுக்கும் போலி நிறுவனங்களின் கணக்குகளுக்கும் மாற்றி மோசடி செய்திருக்கின்றன. ஆனால், ஆம்ரபாலி நிறுவனத்தில் தங்களின் கனவு வீடுகளுக்காகப் பணத்தை முதலீடு செய்தவர்களின் வீடுகள் கட்டி முடிக்கப்படாமல், கதவுகள் இல்லா
மல், சமையலறை இல்லாமல், கழிப்பறைகள் இல்லாமல் கிடக்கின்றன.

எப்படி அம்பலமானது?

ஆம்ரபாலி நிறுவனம் வட இந்தியப் பகுதிகளில் மிகவும் பிரபலமான ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமாகும். இந்நிறுவனத்துக்கு சில ஆண்டுகளுக்கு முன் வரை மஹேந்திர சிங் தோனி விளம்பர தூதராக இருந்தார். டிமானிட்டைசேஷன், ஜிஎஸ்டி, கடுமையான சட்ட நெருக்கடிகள் உள்ளிட்ட காரணங்களால் ரியல் எஸ்டேட் துறை பெரும் தொய்வை சந்தித்த நிலையில், ஆம்ரபாலி, ஜேய்பி இன்ஃப்ரா மற்றும் யுனிடெக் லிமிடெட் உள்ளிட்ட கட்டுமான நிறுவனங்கள் குறித்த நேரத்தில் வீடுகளைக் கட்டித் தரவில்லை என நுகர்வோர் தரப்பில் வழக்கு தொடுத்தனர். இந்த வழக்கு நீதிமன்றத்தில் விசாரணைக்கு வந்த நிலையில், நிறுவனங்கள் தங்களின் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வீடுகளைக் குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் கட்டித்தர அறிவுறுத்தி உத்தரவிட்டது நீதிமன்றம். ஆனால், நீதிமன்றம் போதுமான அவகாசம் மற்றும் ஆலோசனைகள் வழங்கிய பிறகும்

ஆம்ரபாலி நிறுவனம் வீடுகளைக் கட்டித்

தரவில்லை. இதையடுத்து 2018 அக்டோபர் 11-ல் ஆம்ரபாலி நிறுவனத்தின் மீது ஆடிட்டர் தணிக்கைக்கு உத்தரவிட்டது. தணிக்கையில் நிறுவனத்தின் அத்தனை தில்லுமுல்லுகளும் வெளிவந்துள்ளன. ஆம்ரபாலியின் மோசடிகள்
1. வீடுகளுக்காக வாடிக்கையாளர்கள் செலுத்திய பணம் வேறு காரணங்களுக்காக செலவிடப்பட்டுள்ளது. போலி நிறுவனங்கள், போலி கணக்குகளுக்குப் பரிவர்த்தனை செய்யப்பட்டிருக்கிறது. 2. விதிமுறைகளை மீறி வெளிநாட்டு கணக்குகளுக்கு நிதி பரிவர்த்தனை செய்யப்பட்டுள்ளது. 3. வரவு செலவு கணக்குகளை நிர்வகிக்காதது. 4. பொய் வாக்குறுதிகளைக் கொடுத்து மக்களை ஏமாற்றியது. 5. வங்கிகளின் கட்டுமானத்தின் பேரில் கடன் வாங்கி இயக்குநர்கள் புரொமோட்டர்கள் தனிப்பட்ட சொத்துகளை வாங்கிக் குவித்தது என அனைத்தும் அம்பலமாகியுள்ளன.

இதையடுத்து யோசிக்காமல் உச்சநீதிமன்றம் அதன் ரெரா அங்கீகாரத்தை ரத்து செய்தது. ஆம்ரபாலி ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் சேர்த்த பணத்தை வைத்து தனது நகைக்கடை வியாபாரத்துக்கு தங்கம் வாங்க பயன்படுத்தப்பட்டிருக்கிறது. பல பரிவர்த்தனைகள் விழா செலவுகளாகக் கணக்கு காட்டப்பட்டுள்ளன. இவை நிறுவனம் சார்ந்த பரிவர்த்தனைகளாக இல்லாமல், பெரும்பாலும் தனிப்பட்ட செலவுகளாகவே இருப்பதாக கண்டறியப்பட்டுள்ளன. இவையெல்லாம் நிறுவனத்தின் இயக்குநர்களிடமிருந்து கைப்பற்றப்பட வேண்டும் என நீதிமன்றம் கூறியுள்ளது. இந்த உத்தரவு அனைத்து கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கும் எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும் என்றும் கூறியுள்ளது.

தற்காலிக தீர்வு

ஆம்ரபாலி விவகாரத்தில் உச்ச நீதிமன்றம் அத்தனை வீடுகளையும் கட்டி முடிக்கும் பொறுப்பை பொதுத்துறை நிறுவனமான என்பிசிசியிடம் ஒப்படைத்துள்ளது. வீட்டுக்கான மீதத் தொகையை நுகர்வோரிடமிருந்து பொதுவான ஒரு கணக்கில் திரட்டுமாறு கூறியுள்ளது. கூடுதலாக எந்தவித தொகையும் வசூலிக்கக் கூடாது எனவும் கூறியுள்ளது. ஒருவேளை வாடிக்கையாளர்கள் மீதப் பணத்தை டெபாசிட் செய்யாவிட்டால் இந்த விவகாரம் இன்னும் தீவிரமாகும். ஏனெனில் ஏற்கெனவே அவர்களுடைய சேமிப்பு எல்லாம் காலியாகியிருக்கும்.

உடனே பணத்தை டெபாசிட் செய்யவும் அவர்களால் முடியாது. பெரு நிறுவனங்களில் முதலீடு செய்த சாமான்யர்களுக்கு பிரச்சினை என்று வந்துவிட்டால் அதில் தீர்வு என்பது அவ்வளவு எளிதில் கிடைத்துவிடாது. நீதிமன்றத்தின் உத்தரவுப்படி மோசடியில் ஈடுபட்ட நிறுவன இயக்குநர்களின் சொத்துகளைக் கைப்பற்றி அவற்றை விற்று நிதித் திரட்டுமா என்பதிலும் சந்தேகம் உள்ளது. ஆனால், இவை எதுவும் உடனே நடக்கக் கூடியதல்ல, இவற்றுக்கு நீண்டகால அவகாசம் தேவைப்படலாம். ஆனாலும், இந்த விவகாரத்தில் என்பிசிசியை விட்டால் வேறு தீர்வும் இல்லை.

ஆம்ரபாலி மட்டும்தான் குற்றவாளியா?

இந்த விவகாரத்தில் ஆம்ரபாலி நிறுவனம் மட்டுமே குற்றவாளி என்றால் இல்லை. இந்த மோசடியில் அரசு அதிகாரிகள்-வங்கிகள்-நிறுவனம் ஆகிய மூன்று தரப்புக்கும் பங்கு உண்டு. குற்றங்களை அனுமதிப்பது, குற்றங்களுக்கு துணை போவது போன்றவற்றை தவிர்த்துவிட்டு குற்றவாளியைத் தீர்மானிப்பதுதான் தீர்வுகளைக் காண்பதிலும் குற்றங்களைக் குறைப்பதிலும் தோல்வியை ஏற்படுத்திவிடுகின்றன. அம்ரபாலிக்கு நிலம் ஒதுக்கியது, கட்டுமான உரிமை வழங்கியது தொடர்பாகவும் நொய்டா அதிகாரிகளை கேள்விக்குட்படுத்தியுள்ளது நீதிமன்றம். அதிகாரிகள் ஆம்ரபாலி நிறுவனத்துடன் கூட்டுச்சேர்ந்து மக்களை ஏமாற்ற உதவியுள்ளனர். அதேபோல் வங்கிகள் வழங்கிய கடன்களிலும் விதிமுறைகள் முறையாகப் பின்பற்றப்படவில்லை.

விதிமுறைகளை சரிவர ஆராய்ந்து கடன் வழங்க வங்கிகளும் தவறியுள்ளன. அதேசமயம் வழங்கப்பட்ட கடன் எதற்காக வாங்கப்பட்டதோ அதற்காகப் பயன்படுத்தப்படுகிறதா என்பதைப் பார்ப்பதும் வங்கிகளின் வேலைதான். அந்த வேலையை வங்கிகள் செய்யவில்லை. வங்கிகளின் பொறுப்பு என்பது கடன் கொடுப்பதோடு நின்றுவிடுவதில்லை என்பதை இன்னும் எத்தனை மோசடிகளுக்குப் பின்னால் புரிந்துகொள்ளப் போகின்றன? வங்கிகள் கடனாக கொடுப்பது அதன் பணமல்ல.

அது மக்களின் சேமிப்பு என்பதை எப்போது உணரப் போகின்றன?
வங்கிகள் கடன்களை தொடர் கண்காணிப்பில் வைத்திருக்க வேண்டும். அதை செய்ய தவறியதன் விளைவுதான் ஆம்ரபாலியின் இந்த மோசடி. வங்கிகளோடு சேர்ந்து, ஜேபி மார்கன் நிதி சேவை நிறுவனமும் மோசடிக்கு உதவியாக இருந்துள்ளது. இந்நிறுவனம் ஆம்ரபாலியின் பங்குகளில் 12.3 மில்லியன் டாலர் முதலீடு செய்துள்ளது. பின்னர் அதை அதன் அலுவலக உதவியாளருக்கு 1.4 பில்லியன் டாலருக்கு விற்றிருக்கிறது. பங்குகளின் மதிப்பை உயர்த்தவும், வெளிநாட்டு கணக்குகளுக்கு பணத்தை மாற்றவும் ஜேபி மார்கன் நிறுவனம் உதவியது கண்டுபிடிக்கப்பட்டுள்ளது.

எச்சரிக்கை மணி

ஆம்ரபாலி என்பது வெளிச்சத்துக்கு வந்த ஒரே ஒரு நிறுவனம். சொல்லப்போனால், இது ரியல் எஸ்டேட் துறையின் மாபெரும் வீழ்ச்சியின் தொடக்கம் என்றே குறிப்பிடலாம். காரணம், பெரும்பாலான கட்டுமான நிறுவனங்களின் நிதிநிலை ஆய்வுக்குட்படுத்த வேண்டிய நிலையில்தான் உள்ளன. விளம்பரங்களுக்கும், விளம்பர தூதர்களுக்குமான செலவு, அதிகாரிகளை சரிக்கட்டக் கொடுக்கும் லஞ்சம் எனப் பல வகைகளிலும் வீட்டின் மீது முதலீடு செய்த நடுத்தர மக்கள் அரும்பாடுபட்டு உழைத்து சேர்த்த பணத்தை வைத்துத்தான் இந்த நிறுவனங்கள் விளையாடுகின்றன. இவைபோக ரியல் எஸ்டேட் துறை சந்தித்துக்கொண்டிருக்கும் சிக்கல்களும் ஏராளம்.

இன்றைய சூழலில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையே இருள் சூழ்ந்து கிடக்கிறது எனலாம். வாங்க நினைப்பவரிடம் விற்பவர் கேட்கும் அளவுக்குப் பணமில்லை, வாங்கத் தயாராக இருப்பவர்களுக்கு வீடுகளை ஒழுங்காகக் கட்டி முடித்து கொடுக்க நிறுவனங்களிடம் போதுமான நிதியில்லை (இருக்கிற நிதியையும் மோசடி செய்து விடுகிறார்கள்). இப்படி இருபக்கமும் பண நெருக்கடி என்பது பெரிய பிரச்சினையாக உள்ளது. சட்ட சிக்கல்களுக்கு எல்லாம் அப்பால் உள்ள பிரச்சினை இது. இதனால் பலர் இந்த துறையிலிருந்தே காணாமல் போயிருக்கிறார்கள்.

பல முன்னணி நிறுவனங்கள் கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை விற்க முடியாமல் திணறுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் பஞ்சாயத்து தொடர்பாக பல வழக்குகள் நீதிமன்றங்களில் நிலுவையில் கிடக்கின்றன. வாங்குவோர் விற்போர் இருதரப்பிலும் பணப்புழக்கம் வெகுவாக பாதித்திருக்கிறது. இதனால் புதிய கட்டுமான திட்டங்கள் தொடங்கப்படுவது வெகுவாகக் குறைந்துவிட்டது. ரியல் எஸ்டேட் என்றாலே தொகை பெரியது என்பதால் பெரிய அளவில் ரிஸ்க் இருப்ப தால் ஒருமுறை பாதிக்கப்பட்டால் மீண்டும் முதலீடு செய்யத் தயங்குகிறார்கள். வங்கிகள், நிதி நிறுவனங்கள் என அனைத்துமே அடி
வாங்கியிருக்கின்றன.

இப்படி சிக்கல்கள் வரிசையாக இருக்க, நுகர்வோர் நலனைப் பாதுகாக்க அரசு எத்தனை முயற்சிகள் எடுத்தாலும் ஏதோ ஒருவழியில் ஏமாந்துகொண்டே இருப்பது சாமான்யர்களின் தலையெழுத்தாகிவிட்டதோ என்று தோன்றுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஒழுங்குபடுத்த அரசு வரவேற்கத்தக்க வகையில் ரெரா (Real Estate (Regulation and Development) Act) சட்டத்தைக் கொண்டுவந்தது. சட்டம் நடைமுறைக்கு வந்து மூன்றாண்டுகள் ஆகிவிட்டன. ஆனால், இதுவரையிலும் ரெரா சட்டத்தினால் நுகர்வோருக்கு என்ன பலன் கிடைத்திருக்கிறது என்றால் ஒன்றுமில்லை. பல மாநிலங்களில் ரெரா சட்டத்தை நடைமுறைப்படுத்துவதில் மிகவும் தாமதம் காட்டுகின்றனர்.

அதேசமயம், வீடுகளுக்கான தேவையில் பெரிய அளவில் மாற்றமில்லை. வீடு வாங்க விரும்புவோரின் எண்ணிக்கை அதிகரித்துக் கொண்டே இருக்கிறது என்றாலும்கூட அதைப் பயன்படுத்தி மீண்டு வரும் நிலையில் ரியல் எஸ்டேட் துறை இப்போது இல்லை. நெருக்கடியைப் பயன்படுத்தி விலையைக் குறைக்க முடியுமா என்று எதிர்பார்த்து காத்திருக்கும் நுகர்வோர் ஒருபக்கம், ஏற்கெனவே நெருக்கடியில் இருப்பதால் வருகிற ஒன்றிரண்டு வாடிக்கையாளர்களிடமாவது காசு பார்க்க வேண்டும் என்று நினைக்கும் டெவலப்பர்கள் ஒருபக்கம் என இருவரும் எதிரெதிர் திசையில் போய்க்கொண்டிருக்கிறார்கள்.

இதனால் வீடுகளின் விலைகள் இன்னமும் குறையாமலேயே இருக்கின்றன. வீடுகள் முற்றிலுமாக அழிந்துபோனாலும்கூட போகட்டும், குறைந்த விலைக்குத் தருவதாக இல்லை என்ற மனநிலையில் டெவலப்பர்கள் இருக்கிறார்கள். அனராக் பிராப்பர்ட்டி கன்சல்டன்ட் வெளியிட்டுள்ள தகவல்கள்படி முக்கிய நகரங்
களில் முன்னணி கட்டுமான நிறுவனங்களின் திட்டங்களில் மட்டுமே 5,70,000 வீடுகள் அப்படியே முடங்கிப் போயுள்ளன. இதனால் ரூ.8 லட்சம் கோடி முதலீடு முடங்கிப்போயுள்ளது. இவற்றில் 1,74,000 வீடுகள் எந்தவித செயல்பாடுகளும் நடைபெறாமல் ஆரம்ப நிலையிலேயே உள்ளன.

ஆம்ரபாலி மோசடி செய்தியும் ஆரம்பம்தான். அடுத்தடுத்து ரியல் எஸ்டேட்டில் மோசடிகளும், திவால் செய்திகளும் வரும் என்றே தோன்றுகிறது. அதேசமயம், மாநகரங்கள் முழுவதிலும் உள்ள வானுயர கட்டிடங்கள் நடுத்தர மக்களின் தினசரி கனவுகளுக்குத் தீனி போட்டுக்கொண்டுதான் இருக்கும். ஆனால், அவற்றில் பலவும் காலியாகவே கிடப்பதும், பல வீடுகள் கடனில் மூழ்கி கிடப்பதும், பெரும்பாலான வீடுகள் சொந்தப் பயன்பாட்டுக்கு ஒத்துவராமல் வாடகைக்கு விடப்படுவதும் யாருடைய கண்களுக்கும் புலப்படப்போவதில்லை.