நிலம் வாங்கும் முன்...

நிலத்தில் முதலீடு செய்வது என்பது மற்ற முதலீடுகளைக் காட்டிலும் அதிக வருமானம் ஈட்டித் தரும் எனச் சொல்லப்படுகிறது. ஆனால் நிலத்தில் முதலீடு செய்யும் முன் சில அம்சங்களைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

1. தாய்ப் பத்திரம் கடந்த 30 ஆண்டுகளுக்குச் சரி பார்க்கப்பட வேண்டும்.

2. தற்போது உரிமையாளாரின் அசல் ஆவணங்கள் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும். மேலும் தற்போதைய விற்பனையாளரின் பெயரில் பட்டா உள்ளதா என்று உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும். மேலும் அந்தப் பட்டாவை ஆன்லைனில் சரிபார்க்க வேண்டும்.

3. நில அளவைப் படங்கள் (Field Measurement Book FMB) சரிபார்க்கப்பட வேண்டும்.

4. நில உபயோக வரைபடத்தை (Land Use Maps) ஆன்லைன் மூலம் சரிபார்க்க வேண்டும். சென்னைப் பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமம் (CMDA) கீழ் உள்ள அனைத்து கிராமங்களிலும் நில உபயோக வரைபடம் தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. குறிப்பாகச் சொல்ல வேண்டுமானால் இதில் குடியிருப்புப் பகுதிகளில் என்று குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால் அங்கு வணிகம் அல்லது தொழிற்சாலை கட்டுவதற்கான கட்டிடங்களுக்கு அனுமதி வழங்கப்படாது.

5. நிலம் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையில் உள்ளது என்று உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும். நகர ஊரமைப்புத் திட்ட இயக்ககம் (DTCP) அல்லது சென்னைப் பெருநகர் வளர்ச்சிக் குழுமத்தால் (CMDA) அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையாக இருக்க வேண்டும். பஞ்சாயத்துத் தலைவரால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையாக இருக்கக் கூடாது. ஏனெனில் தமிழ்நாட்டைப் பொருத்த வரை வீட்டு மனைக்கு அங்கீகாரம் வழங்கும் அதிகாரம் பஞ்சாயத்துத் தலைவருக்கு இல்லை. மேலும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் விவரங்கள் ஆன்லைன் மூலம் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும் (இச்சேவை சிஎம்டிஏவின் இணையதளத்தில் 2000-ம் ஆண்டு முதல் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் விவரங்கள் ஆன்லைனில் சரிபார்க்கலாம். அதே டிடிசிபியால் கடந்த 5-6 ஆண்டுகளாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் விவரங்கள் ஆன்லைனில் சரிபார்க்கலாம்.

6. அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனையின் நிபந்தனை ஏதேனும் இருந்தால் அந்த நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட்டுள்ளனவா என்று சரிபார்க்க வேண்டும்.

7. உயரழுத்த மின் கம்பிகள் மனையின் மேல் இருக்கக் கூடாது.

8. மனை வாங்கும் முன் அந்த மனையின் மீது அரசாங்கத்திடமிருந்து கட்டுபாடுகள் ஏதும் இல்லை என்று உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும். உதாரணத்திற்கு அரசாங்கத்தால் பிற்படுத்தப்பட்டோர், பழங்குடியினருக்கு இலவசமாக நிலங்கள் வழங்கப்படும். அந்த நிலத்தில் இச்சமுதாயத்தைச் சார்ந்தவரைத் தவிர வேறு எவருக்கும் சம்பந்தப்பட்ட நிலங்களை பயனாளி விற்கக் கூடாது போன்ற சில நிபந்தனைகள் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.

9. 2,500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் (26,900 சதுர அடி) அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனை இருப்பின் 10 சதவீத நிலத்தைத் திறந்த வெளி இட ஒதுக்கீடு (Open Space Reservation-OSR) ஒதுக்க வேண்டும். இந்த இடத்தை தானப் பத்திரம் மூலம் அரசுக்குப் பதிவு செய்ய வேண்டும். 10,000 சதுர மீட்டர்க்கு மேல் (1,07600 சதுர அடி) அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனை இருப்பின் (சாலையைத் தவிர்த்து) பொதுச் சேவைகளுக்குக் (கல்விக் கட்டிடம், தபால் நிலையம், காவல் நிலையம், பூங்கா) ஒதுக்கீடு செய்ய வேண்டும். மேலும் 10 சதவிகித நிலத்தைப் பொருளாதாரத்தில் பின் தங்கிய நபர்களுக்கு ஒதுக்கீடு செய்ய வேண்டும். ஒருவேளை ஒதுக்கீடு செய்ய முடியாவிட்டால் அந்த 10 சதவீத நிலத்தை நில அமைப்பில் இருந்து 5 கீ.மி. சுற்றளவை உள்ள இடத்தில் அரசாங்கத்திற்குத் தானமாக வழங்க வேண்டும்.

10. நில உரிமையாளாரின் பெயரில் நில வரி செலுத்தப்பட்டுள்ளதா என்று சரிபார்க்க வேண்டும் (சென்னையைப் பொறுத்தவரை 4,800 சதுர அடிக்கு மேல் இருக்கும் நிலங்களுக்கு மட்டும் நில வரி வசூலிக்கப்படுகிறது).

11. ஒரு வேளை நில உரிமையாளர் பவர் பத்திரம் மூலம் முகவருக்குச் சில அதிகாரம் வழங்கியிருந்தால் அந்த அதிகாரம் நிலுவையில் உள்ளதா மற்றும் முதன்மையாளர் (நில உரிமையாளர்) உயிருடன்தான் உள்ளாரா என்று சரிபார்க்க வேண்டும். சார் பதிவாளர் அலுவலகத்திலிருந்து விற்பனையாளர் நகல் ஆவணப் பத்திரம் (Copy Document)) விண்ணப்பித்துப் பெற வேண்டும். மேலும் அந்த நகல் ஆவணத்தை விற்பனையாளர் ஆவணத்துடன் சரிபார்க்க வேண்டும். இவ்வாறாகச் செய்தால் மட்டுமே விற்பனையாளாரின் பத்திரத்தின் அசல் தன்மையை உறுதி செய்ய முடியும்.

12. நிலங்களின் அளவீடு பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டுள்ளதுபோல் சரியாக உள்ளதா என்று சரிபார்க்க வேண்டும். (நிலத்தைச் சரியாக அளக்க வேண்டும்).

13. நிலத்தின் வழிகாட்டு மதிப்பு (Guidline Value) என்னவென்று பத்திரப் பதிவு இணையதளத்தின் மூலம் உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும். அந்த வழிகாட்டு மதிப்புக்கு முத்திரை வரி மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும்.

14. கடந்த 30 ஆண்டுகளுக்கான சொத்தின் வில்லங்கச் சான்றிதழைச் சரிபார்க்க வேண்டும். சொத்தின் மேல் எந்த ஒரு வில்லங்கமோ அல்லது நீதிமன்ற ஆணையின் இணைப்போ இல்லை என்பதை உறுதிசெய்ய வேண்டும். மேலும் ஆன்லைன் மூலம் வில்லங்கச் சான்றிதழ் விவரங்கள் சரிபார்க்க வேண்டும் (இச்சேவை தற்போது ஆந்திரப் பிரதேசம், தெலுங்கானா, மகாராஷ்ட்ரா, தமிழ்நாடு, ஜார்க்கண்டில் மட்டும்தான் உள்ளது).

- கட்டுரையாளர், சென்னை உயர் நீதிமன்ற வழக்கறிஞர்