வங்கிக் கடன் வாங்கிய அனுபவம் உள்ளவர்களுக்கு கடன் வாங்குவதற்கான ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில் கையெழுத்திட்டே அவர்களின் கைகள் வலித்திருக்கலாம். வெற்றிக் கொடிகட்டு படத்தில் மாடுகள் வாங்க பார்த்திபன் பெறும் வங்கிக் கடனுக்காக ஜாமீன் போடும் வடிவேலு அதற்காக கையெழுத்திடும் போது, "எத்தன கையெழுத்து... மாட்டுக்கு ஒன்னா, விட்டா மடுவுக்கு ஒன்னு கேப்பீங்க போல" என வங்கி நடவடிக்கையை எள்ளி நகையாடியிருப்பார். கடன் ஒப்பந்தத்திற்கே அப்படி என்றால் அதற்கான முன் தயாரிப்புகளில் பல்வேறு படிநிலைகளைத் தாண்ட வேண்டும்.
அப்படியான படிநிலைகளில் ஒன்று "சொத்து மதிப்பீட்டு அறிக்கை". வங்கிக் கடனுக்காக வாடிக்கையாளரிடம் கொலாட்ரல் செக்யூரிட்டி கேட்கும் வங்கிகள் அதற்காக வக்கீலிடம் லீகல் ஒப்பீனியன் வாங்கச் சொல்லும். சரி முடிந்தது அடுத்து கடன்தான் என்றால், சொத்து மதிப்பு குறித்து அறிக்கை கேட்கும். வங்கிகள் கேட்கும் சொத்து மதிப்பீட்டு அறிக்கை என்றால் என்ன? யாரிடம் அதை வாங்க வேண்டும்? சொத்து, தொழில் நிறுவனங்களின் பணி மூலதனம் போன்றவை எவ்வாறு மதிப்பிடப்படுகிறது?
இவை குறித்து தெளிவுபடுத்துகிறார் எழுத்தாளரும், பஞ்சாப் நேஷனல் வங்கியின் முன்னாள் பொது மேலாளருமான "குறள் இனிது" சோம. வீரப்பன்...
“வங்கியில் கடன் வாங்கச் செல்லும்போது சொத்துகளை அடமானமாக கேட்பார்கள். அப்படி அடமானமாகக் கொடுக்கப்படும் சொத்து, கடன் கேட்டு விண்ணப்பிக்கும் வாடிக்கையாளருடையது தானா, அதில் வில்லங்கம் ஏதும் இருக்கிறதா என்று வக்கீல் ரிப்போர்ட் அல்லது கடிதத்தை வங்கிகள் கேட்கும். அந்த வக்கீலும் வங்கி அங்கீகரித்திருக்கும் வக்கீலாக இருக்க வேண்டும். அதே போல அடமானச் சொத்தின் மதிப்பை அறிந்து கொள்ள வங்கிகள் ஒரு அறிக்கை கேட்கும். இதற்கு "சொத்து மதிப்பீட்டு அறிக்கை" என்று பெயர்.
சொத்து மதிப்பீட்டு அறிக்கை (Valuation Report): வங்கியில் கடன் வாங்கும் வாடிக்கையாளர், தான் வாங்கும் கடனுக்காக சொத்து ஒன்றை அடமானமாகத் தருகிறார். வாடிக்கையாளர் அந்த சொத்தின் மதிப்பு ரூ.50 லட்சம் என்று சொல்கிறார். அந்த மதிப்பை வங்கிகள் அப்படியே ஏற்றுக்கொள்ளாது. அந்த சொத்து வாடிக்கையாளருடைய சொத்து தானா? அதனை விற்க முடியுமா? என்று டைட்டில் வெரிஃபிகேஷன் செய்வது போல, அடமானச் சொத்தின் மதிப்பு எவ்வளவு என்றும் வங்கிகள் பார்க்கும். டைட்டில் ரிப்போர்ட் வழங்க வங்கியால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வக்கீல்கள் இருப்பது போலவே சொத்துக்களை மதிப்பீடு செய்வதற்கும் வங்கி அங்கீகரிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர்கள் (Valuator) இருப்பார்கள். அவர்களிடம் தான் வேல்யூயேசன் ரிப்போர்ட் வாங்க வேண்டும்.
இங்கு வாடிக்கையாளர் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது, வேல்யூயேசன் ரிப்போர்ட் என்பது ஒரு சொத்தின் மதிப்பை வங்கி அறிந்து கொள்வதற்காக ஒரு தகுதியான கட்டிடக்கலைஞர் அல்லது பொறியாளர் மூலமாக மதிப்பீடு செய்து அறிக்கை வாங்கிக் கொள்கிறது. இதற்காக வாடிக்கையாளர் வேல்யூயேட்டரிடம் சொத்தைக் காண்பித்து சொத்து மதிப்பு அறிக்கையை வாங்க வேண்டும். பல நேரங்களில் வங்கிகளே தங்களது அங்கீகாரம் பெற்ற மதிப்பீட்டாளர்களை ஏற்பாடு செய்து தரும். பல வங்கிகள், சொத்தை மதிப்பீடு செய்யும் போது அந்த வங்கியின் மேலாளரும் உடன் இருந்து, வாடிக்கையாளருடன் மதிப்பீடு செய்பவரையும் அருகில் நிற்க வைத்து படம் எடுத்துக் கொள்ளும் நடைமுறையையும் கடைபிடிக்கின்றன.
சொத்து மதிப்பீட்டு ஆவணங்கள்: சரி ஒரு சொத்தை மதிப்பீடு செய்வதற்கு என்னென்ன ஆவணங்கள் கேட்கப்படும். முதலில் சொத்து உங்களுடையது தானா என்பதை தெரிந்து கொள்வதற்கான ஆவணங்களின் நகல் கேட்கப்படும், சில நேரங்களில் லீகல் ஒப்பீனியனும் கேட்கப்படலாம். அடுத்தவரின் சொத்தை காட்டி மதிப்பீட சொல்லக்கூடாது என்பதற்காக டைட்டில் டீட் நகல் கேட்கலாம். இவை போக இடத்தின் அமைவிடம் குறித்த வரைபடம், அப்ரூவ்ட் ப்ளான், லேட அவுட் அப்ரூட் ப்ளான், கட்டிடத்திற்கான அப்ரூவல் ப்ளனையும் கேட்பார்கள். வரி கட்டியதற்கான ரசீது கேட்பார்கள்.
மதிப்பீட்டில் கைடு லைன் வேல்யூ என்ற ஒன்று இருக்கிறது. அரசாங்கம் நிர்ணயித்துள்ள மதிப்பு. அதே போல மார்க்கெட் வேல்யூ என இருக்கிறது. அதாவது விற்பனை செய்யப்படும் போது அந்தச் சொத்து என்ன மதிப்பிற்கு விற்கப்படும் என்பதே அது. இவை தவிர வங்கிகள் டிஸ்ட்ரெஸ் சேல் வேல்யூ" (Distress Sale Value) என்ற ஒன்றை பார்க்கும். அதாவது வங்கியில் அடமானமாக உள்ள சொத்தை அவசரத்திற்கு உடனடியாக விற்க வேண்டியது வந்தால் வீடு என்ன விலைக்கு வாங்கப்படும் என்று வங்கி பார்க்கும்.
லொக்கேஷன் முக்கியம்: பெரிய சொத்துக்களாக இருந்தால் இரண்டு மதிப்பீட்டு அறிக்கை வாங்கும். வாடிக்கையாளருக்காக அவரின் செலவில் சொத்து மதிப்பீடு நடப்பதால், அறிக்கையின் நகலை வங்கிவைத்துக் கொள்ளலாம். வேல்யூயேஷன் ரிப்போர்ட் என்பது, நிலம், வீடுகளுக்கு வாங்கப்படுவது போல செகண்ஹேண்ட் இயந்திரங்கள், கார்களுக்கும் கூட உண்டு. வேல்யூயேஷன் ரிப்போர்ட்டில் முக்கியமாக பார்க்க வேண்டியது "லொக்கேசன்". வீடு நன்றாக இருக்கலாம் ஆனால் அது அமைந்திருக்கும் இடம் சரியாக இல்லை என்றால் வீட்டிற்கு மதிப்பு இருக்காது.
அதேபோல வீட்டைச் சுற்றி தொந்தரவுகள், இடைஞ்சல்கள் அதிகமாக இருந்தாலும் சொத்தின் மதிப்பு குறையும். வேல்யூயேஷன் பற்றி சொல்லும் போது வேடிக்கையாக இப்படி சொல்வதுண்டு, வேல்யூயேஷன் செய்யும் போது மூன்று விஷயங்கள் முக்கியமானது ஒன்று லொக்கேஷன், இரண்டு லொக்கேஷன், மூன்று லொக்கேஷன். உங்கள் பக்கத்துவீட்டுக்காரர் யார் என்பதை பொறுத்துத்தான் உங்கள் வீட்டின் விலை நிர்ணயமாகும் என்றும் வேடிக்கையாக சொல்வதுண்டு. இவைகளை எல்லாம் பார்த்து தெரி(ளி)ந்த பின்னர் மதிப்பீட்டாளர் வீட்டை மதிப்பீடு செய்து அறிக்கை தருவார்.
ஒர்க்கிங் கேப்பிடல் மதிப்பீடு: வங்கிகளில் தொழில் கடன்கேட்டுச் செல்லும் வாடிக்கையாளர்கள், நான் தொழில் செய்கிறேன். கடந்த ஆண்டில் எனக்கு ரூ.50 லட்சத்திற்கு வியாபாரம் நடந்திருக்கிறது. இந்தாண்டு அது ஒரு கோடியை தொட்டுவிடும், எனக்கு ரூ.40 லட்சம் கடன் கொடுங்கள் என்று கேட்பார்கள். பெரும்பாலான வாடிக்கையாளர்களுக்கு அவர்களுடைய ஒர்க்கிங் கேப்பிடலை எப்படி சரியான முறையில் விஞ்ஞான ரீதியில் மதிப்பிடுவது என்பது தெரியாது. ஒர்க்கிங் கேப்பிடல் என்பது பங்குகள், வரவினங்களுக்கு (Receivables) எதிராக வழங்கப்படுவது, டர்ம் லோன்(Term loan) என்பது வாகனம், இயந்திரங்கள், பர்னிச்சர்கள் மீது வழங்கப்படுகிறது.
வாகனங்கள், இயந்திரங்களை மதிப்பீடு செய்வது சுலபம். மொத்த மதிப்பில் 25 -30 சதவீதம் கழித்து விட்டு மீதியை கடன் என்று கூறிவிடலாம்.
ஆனால், ஒர்க்கிங் கேப்பிடலுக்கு முதலில் வாடிக்கையாளருக்கு எவ்வளவு கடன் தேவைப்படுகிறது. எதிர்காலத்தில் எவ்வளவு விற்பனை நடக்கும், வாடிக்கையாரிடம் எவ்வளவு கடனாளிகள் இருப்பார்கள் என்பதை கணக்கிட வேண்டும். இதில் ஒன்றை தெளிவாக புரிந்து கொள்ள வேண்டும் ஒர்க்கிங் கேப்பிடல் என்பது வரப்போகிற வருடத்திற்கு வழங்கப்படுவது. அப்படி என்றால் வரும் ஆண்டில் எவ்வளவு விற்பனை என்பதை பொறுத்தே கடன் தொகை நிர்ணயிக்க வேண்டும்.
சிம்ப்ளிஃபைடு டர்ன் ஓவர் முறை: இதற்காக "நாயக் கமிட்டி" சிம்ப்ளிஃபைடு டர்ன் ஓவர் முறை என்ற ஒன்றை பரிந்துரைத்துள்ளது. அடிப்படையில் சிறுகுறு தொழில்நிறுவனங்களுக்கான கடன்களுக்கு என்று சொல்லப்பட்டது. அந்த நடைமுறை வந்து நீண்ட நாட்களாகி விட்டது. இப்போது அது எப்படி நடைமுறை படுத்துகிறார்கள் என்றால், எந்த ஒரு வாடிக்கையாளருக்கு ஒர்க்கிங்க் கேப்பிடல் ரூ.5 கோடி வரை தேவைப்படுகிறதோ, அவர்களிடம் உங்களுடைய இருப்பு எவ்வளவு, வரவினங்கள் (Receivables) எவ்வளவு என்று மிகவும் குழப்பிக்கொள்ளாமல், வாடிக்கையாளருக்கு அடுத்த ஆண்டு எவ்வளவு விற்பனை நடைபெறப்போகிறது. அதில், 20 சதவீதம் கடனாகவும், 5 சதவீதம் வாடிக்கையாளர் மார்ஜின் தொகையாகவும் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது. எல்லா தொழில்முனைவோர்களுக்கும் இந்த முறையில் கடன் கொடுக்க முடியாது, கொடுக்கவும் கூடாது. சராசரியான தொழில்களுக்கு கடன் வழங்குவதற்கான எளிய விதி இது.
20 சதவீதம் கடன், 5 சதவீதம் மார்ஜினாகவும் வழங்கப்படும் கடன் என்பது, ஒரு வருடத்தின் மூன்று மாத விற்பனையை நாம் ஒர்க்கிங் கேப்பிடலாக எடுத்து கொள்கிறோம் என்று அர்த்தம். அதிகவேக நுகர்வு பொருள்கள் என்று சொல்லப்படும் பொருள் விற்பனைக்கு அவ்வளவு நாள் தேவைப்பாடாது. அதற்கு முன்பாகவே வேலை முடிந்து விடும். அதேபோல் சில வியாபாரங்களில் 3 மாதங்களில் விற்பனை பொருள் தயாராகி இருக்காது. இந்த மாதிரியான தொழில்களுக்கு அந்த சிம்பிள் டர்ன் ஓவர் முறையை பயன்படுத்தி கடன் வழங்க முடியாது. சராசரியான வியாபாரத்திற்கு கடன் வழங்கிட மட்டுமே இந்த வழிமுறை பின்பற்றப்பட வேண்டும்.