வீடு வாங்குபவர்களை பாதுகாக்கும் சட்டம்

கட்டுநர்கள் “இன்னும் ஒரு வருடத்தில் கட்டிடத்தை முழுமையாக எழுப்பி உங்கள் வசம் ஒப்படைத்து விடுவேன்’’ என முதலில் உத்திரவாதம் அளிப்பார்கள்.

ஆனால், பெரும்பாலும் அதையும் தாண்டிய காலகட்டத்தில்தான் கட்டிடம் முழுமை பெறும். தாமதமாகும் கால கட்டத்தில் வீட்டு உரிமையாளர்கள் கடும் மன உளைச்சலுக்கு உள்ளாவார்கள்.

கட்டுநர்கள் சிலர் ஒரு வருடம் என்றும் அதற்கும் மேலாக என்றும் தாமதப்படுத்துவார்கள். இதுபோன்ற நிலையில் வீட்டின் உரிமையாளர்களுக்கு முறையான இழப்பீடு வழங்க வேண்டுமென்பதை வலியுறுத்துகிறது ரெரா (RERA - Real Estate Regulatory Authority). வீடு விற்பனை, வாங்குதல் தொடர்பான முக்கியமான ஒரு சட்டம்தான் இது.

வீடுகள் தொடர்பான நுகர்வோரின் நலனைக் காப்பதற்காக உருவான சட்டம் இது. இரண்டு வருடங்களுக்கு முன் அறிமுகமானது. இதுவரை யூனியன் பிரதேசங்கள் உட்பட 28 மாநிலங்கள் இதை அமல்படுத்தியுள்ளன.

குஜராத், மத்தியப் பிரதேசம், உத்தரப் பிரதேசம், பிஹார், ஒடிஸ்ஸா, ஆந்திரப்பிரதேசம், தமிழ்நாடு போன்ற மாநிலங்கள் இதில் அடங்கும். பிற மாநிலங்களிலும் இச்சட்டம் விரைவில் நடைமுறைக்குக் கொண்டுவரப்பட இருக்கிறது.

இதன்படி கட்டுநர்கள் உரிய நேரத்தில் வீட்டைக் கட்டிக் கொடுப்பதில் பொறுப்பு ஏற்க வேண்டும். இந்தச் சட்டத்தால் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு என்ன நன்மைகள் என்பதை விளக்கமாகப் பார்ப்போம்.

உரிய அரசுத் துறையின் வலைத்தளத்தில் ஒவ்வொரு வீட்டுக் குடியிருப்புத் திட்டம் தொடர்பான எல்லா விவரங்களையும் கட்டுநர் வெளிப்படுத்த வேண்டும். இதைச் சீரான கால கட்டங்களில் வெளிப்படுத்தச் செய்ய வேண்டும்.

கட்டுநருக்கு வீடு வாங்குபவர்கள் கார்பெட் பரப்பு என்கிற அடிப்படையில் பணம் கொடுத்தால் போதுமானது. அதாவது வீட்டின் கட்டிட உட்பரப்பு. இதன் மூலம் பால்கனி, மாடிப்படி, லிஃப்ட் போன்றவற்றிற்கான பொது இடங்களையும் இணைத்துக் கொண்டு சதுர அடிக்கு இவ்வளவு என்று தொகையைக் கட்டுநர் தீர்மானிக்க முடியாது.

வீடு வாங்குபவரிடமிருந்து பெறப்படும் 70 சதவீகிதப் பணத்தை ஒரு தனி வங்கிக் கணக்கில் கட்டுநர்கள் போட்டு வைக்க வேண்டும். அதை அந்த வீட்டுக் கட்டுமானத்துக்கு மட்டுமே செலவழிக்க வேண்டும்.

(சில கட்டுநர்கள் ஒரு வீட்டுக் குடியிருப்புத் திட்டத்துக்குப் பெறும் பணத்தை இன்னொரு வீட்டுக் குடியிருப்புத் திட்டத்துக்குச் செலவழிக்கிறார்கள் அல்லது சொந்த செலவுக்கு எடுத்துக் கொள்கிறார்கள். கந்துவட்டிக்கு இந்தப் பணத்தை விட்ட கட்டுநர்களும் உண்டு. இந்த அநியாயச் செயல்கள் இந்தச் சட்டத்தின் மூலம் பெரிதும் குறைந்துவிடும்).

வீட்டைக் கட்டி முடிப்பதற்காகக் கூறப்பட்ட காலத்தைத் தாண்டியும் கட்டுமானம் இழுத்துக்கொண்டே சென்றால் தாமதமாகும் கால கட்டத்துக்கு கட்டுநர் நஷ்டஈடு வழங்க வேண்டும். இது வீட்டுக்காக அளித்த தொகையின் வங்கி வட்டியைவிட (அதாவது பாரத ஸ்டேட் வங்கியின் Marginal Cost Lending Rate) இரண்டு சதவீதம் அதிகமாக இருக்கும்.

கட்டுமானம் முடிந்த ஐந்து வருட கால கட்டத்தில் கட்டிடத்தில் எந்தக் குறைபாடு தோன்றினாலும் அதற்கு கட்டுநர்தான் பொறுப்பு. வீடு வாங்குபவர்களுக்கும், வீடு விற்பவர்களுக்குமிடையே பிரச்சினை எழுந்தால் அது 120 நாட்களுக்குள் தீர்க்கப்பட வேண்டும்.

ரெரா என்பது இருப்பிடக் கட்டுமானங்கள், வணிகக் கட்டுமானங்கள் ஆகிய இரண்டுக்குமே பொருந்தும். வீட்டு ஆவணங்கள் குறித்த அத்தனை தகவல்களையும்கூட குறிப்பிட்ட வலைத்தளத்தில் குறிப்பிட்டாக வேண்டும்.

ஐந்நூறு சதுர மீட்டரைவிட அதிக அளவு கொண்ட நிலம் அல்லது குறைந்தது எட்டு ஃப்ளாட்கள் ஆகியவற்றுக்கான கட்டுமானம் என்றால் அது ரெரா அதிகாரியிடம் முதலில் பதிவுசெய்யப்பட வேண்டும். அனுமதிக்கப்பட்ட ஒரிஜினல் திட்ட வரைவை ரெரா அதிகாரியிடம் அளிக்க வேண்டும்.

ரெரா சட்டத்தை மீறினால் டெவலப்பர்களுக்கு அதிகமாக மூன்று வருட சிறைவாசம் உண்டு. ரெரா சட்டத்தை மீறும் ஏஜண்ட்களுக்கு அதிகபட்சம் ஒரு வருடச் சிறைத் தண்டனை உண்டு.

ரெரா சட்டம் அறிமுகமாவதற்கு முன் கட்டுநர் – வீடு வாங்குபவர் ஆகியோருக்கிடையே உள்ள ஒப்பந்தங்கள் தாமதமாகும் காலகட்டத்துக்கு மாதத்துக்கு சதுர அடிக்கு ஐந்து ரூபாய் என்கிற அளவில்தான் இருந்தன. அதாவது ஒரு கோடி கொடுத்து 2,000 சதுர அடி அளவுள்ள வீடு அல்லது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீட்டை எழுப்பச் சொன்னால் அது எழும்பத் தாமதமாகும் காலகட்டத்தில் மாதத்துக்கு 10,000 ரூபாய் கிடைக்கும்.

அதாவது ஆண்டுக்கு 1.2 சதவிகிதம் வட்டி. ஆனால், ரெரா சட்டத்தின்படி இப்போதைக்கு ஆண்டுக்கு 10.45 சதவீத வட்டி கிடைக்கும் (பாரத ஸ்டேட் வங்கியின் தற்போதைய MCLR 8.45 ஆண்டுக்கு சதவீதம்).

சமீபத்தில் ஒரு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு உரிமையாளர் ஒரு கட்டுநர்மீது வழக்குத் தொடுத்திருந்தார். மூன்று வருடங்களில் அந்த அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு எழுப்பப்படும் என்று ஒப்பந்தம் இருந்தது.

ஆனால், அதற்கு மேல் ஆறு மாதங்களாகியும் கட்டிடம் முழுமை பெறாததால் இது தொடர்பான வழக்கில் நீதிபதி ‘உடனடியாக அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீட்டைக் கட்டி முடிக்க வேண்டும். உரிய நஷ்டஈடும் தர வேண்டும்’ என்றதுடன் வீடு வாங்குபவருக்கு மற்றொரு வாய்ப்பையும் அளித்தார். அவர் விரும்பினால் அவர் செலுத்திய மொத்தப் பணத்தையும் உரிய வட்டி மற்றும் நஷ்டஈட்டுடன் பெறலாம் என்றார்.